قراءة في سوق العقار المستقبلي.. خبراء لـ«الاستثمار العربي» : زيادة الطلب على الوحدات الصغيرة وارتفاع تدريجي في الأسعار

>> يوسف: الساحل الشمالي أثبت السنوات الخمس الماضية أنه أفضل استثمار من حيث العائد والإيجار >> الشيخ: الطلب سينشط على الوحدات الصغيرة والفيلات محدودة المساحة >> العادلي: الأسعار لن تتراجع إلا إذا قلص المطورون فترات السداد يتأثر السوق العقاري بعدد من المتغيرات التي تحدد اتجاهات المطورين والمستهلكين، إذ تلعب أسعار الفائدة ومعدل التضخم دورًا رئيسيًا في تكاليف الإنشاء ومنها إلى أسعار الوحدات. كما يسهم ظهور مشروعات عملاقة في مناطق بعينها في جذب الشركات للاستثمار، مثل مشروع رأس الحكمة بالساحل الشمالي. وتوقع خبراء القطاع زيادة الطلب على المساحات الصغيرة خلال الربع الأخير من 2025 والنصف الأول من 2026، وبشكل خاص على الوحدات السكنية. قال أحمد يوسف، رئيس مجلس إدارة شركة كلمة، إن أولويات المطورين دفعتهم إلى الإقبال على مناطق بعينها، موضحًا أن ندرة الأراضي في الساحل الشمالي دفعت شرائح مختلفة من الشركات لاقتنائها. وأكد يوسف لـ”الاستثمار العربي” أن الساحل الشمالي أثبت خلال السنوات الخمس الماضية أنه أفضل منتج استثماري من حيث العائد والإيجار، حيث يمثل الإيجار السنوي نسبة تتراوح بين 9 و10% من قيمة الوحدة. وأشار إلى أن غرب القاهرة تأتي في المرتبة الثانية وخاصة زايد الجديدة وسفنكس، حيث ما زالت الأسعار منطقية وتستند إلى وجود عميل حقيقي يرغب في الشراء بغرض السكن وليس الاستثمار. وتحتل العاصمة الإدارية المرتبة الثالثة، ومن المتوقع أن يرتفع الطلب عليها في الربع الثاني من 2026 بالتزامن مع تشغيل المونوريل، مما قد ينشط سوق إيجارات الشقق كاملة التشطيب. أما المرتبة الرابعة فهي للبحر الأحمر الذي يستهدف عملاء أجانب خاصة من شرق أوروبا وروسيا. وأضاف يوسف أن السوق يشهد توجهًا لخفض الفائدة إلى جانب سياسات لرفع الدعم وفقًا لتوجيهات المؤسسات الدولية، ما سيؤدي إلى توازن الأسعار خلال الفترة المقبلة. وأوضح أن الأسعار ستستقر خلال النصف الأول من 2026، ثم ترتفع بالمعدلات الطبيعية التي تتراوح بين 8 و15% وفقًا للمنطقة، حيث ستسجل غرب القاهرة أعلى معدل نمو يصل إلى 13%، تليها القاهرة الجديدة بنسبة 10%، والعاصمة الإدارية 8%، والساحل الشمالي 10%.  وأكد أن المشروعات الجديدة ستكون الأكثر استفادة من زيادات الأسعار مقارنة بالمشروعات المطروحة بالفعل. ولفت إلى أن الطلب سيتركز على الوحدات السكنية الصغيرة بمساحات تتراوح بين 90 و140 متر، واصفًا إياها بـ”الحصان الأسود” للسوق، إلى جانب توقع زيادة الطلب على الفيلات في العاصمة الإدارية والتجمع السادس ومدينة المستقبل. كما أشار إلى ارتفاع الطلب على الوحدات الإدارية بعدما أثبت العامان الماضيان أن مؤشرات الاستثمار فيها أفضل من الوحدات التجارية، إلى جانب الحاجة إلى المنتج الفندقي في ظل فجوة تُقدر بـ220 ألف غرفة. وأوضح يوسف أن انخفاض الفائدة وأسعار الصرف قد يؤديان إلى تقليص فترات السداد مع انخفاض الأسعار، متوقعًا أن يظل كبار المطورين متمسكين بالفترات الطويلة وعدم القدرة على تقليصها قبل عام ونصف، بينما قد يتجه صغار المطورين لتقليل الفترات إذا تمكنوا من الحصول على تمويلات. من جانبه، قال علاء الشيخ، رئيس شركة أسيت تاب للتسويق العقاري، إن المحافظات الجديدة مثل أسيوط الجديدة وسوهاج الجديدة وأسوان الجديدة ستشهد انطلاق مشروعات جديدة خلال الفترة المقبلة، إلى جانب استمرار الطلب على المدن الجديدة مثل زايد الجديدة و6 أكتوبر، مع توجه شريحة من المطورين للاستثمار في البحر الأحمر. وأشار لـ”الاستثمار العربي” إلى أن قرار البنك المركزي بخفض الفائدة سيدفع لزيادة الطلب على العقارات، وهو ما سينعكس بارتفاع الأسعار بنسبة تتراوح بين 10 و15%. وأضاف أنه في حال استمر خفض الفائدة خلال الفترة المقبلة قد تصل الزيادة السعرية إلى 20% في النصف الثاني من العام. وتوقع الشيخ أن يتجه المطورون لزيادة فترات السداد لتتراوح بين 12 و14 عامًا، وقد تصل إلى 15 عامًا في بعض الحالات بهدف تنشيط المبيعات.  وأكد أن الطلب سينشط على الوحدات الصغيرة والفيلات محدودة المساحة بين 120 و150 متر، إضافة إلى المكاتب الصغيرة بمساحات 35 أو 50 متر والوحدات الفندقية بمساحات 50 أو 70 متر. في السياق نفسه، قال رياض العادلي، رئيس شركة نكست دور للاستشارات العقارية، إن اتجاه المطورين خلال الربع الرابع من 2025 والربع الأول من 2026 سيركز على القاهرة الجديدة والتجمع الخامس و6 أكتوبر والبحر الأحمر، خاصة مع إطلاق مشروع جديد لشركة إعمار، فضلًا عن زيادة معدلات الشراء في البحر الأحمر سواء بالغردقة أو العين السخنة. وأكد العادلي أن الأسعار لن تتراجع إلا إذا قلص المطورون فترات السداد، حيث يلعب المطور دور الممول للعميل وليس البنك، وبالتالي يضيف هامش فائدة أعلى على الفترات الطويلة. وأوضح لـ”الاستثمار العربي” أن الساحل الشمالي شهد النصيب الأكبر من زيادات الأسعار، فيما سيشهد البحر الأحمر قفزة سعرية خلال الفترة المقبلة مع إطلاق مشروع “مراسي ريد”. ولفت إلى أن وتيرة الزيادة في غرب القاهرة والقاهرة الجديدة ستعتمد على معدلات التضخم، بينما سيتجه طلب المستهلكين بشكل أساسي إلى البحر الأحمر، في حين يبقى الطلب قائمًا على الوحدات السكنية بالقاهرة الجديدة و6 أكتوبر، إلى جانب الاهتمام المتزايد بالوحدات الفندقية. اتجاه المطورين بداية 2026 البحر الأحمر زايد الجديدة العاصمة الإدارية ===== 8-15% زيادة في الأسعار بالربعين القادمين ===== 20% زيادة متوقعة بالنصف الثاني من 2026 ===== ترتيب طلب العملاء 1- السكني 2- الإداري 3- الفندقي 4- التجاري ===== المساحات المطلوبة 90-140 متر للشقق السكنية 120-150 متر للفيلات 35-50 متر للمكاتب الصغيرة 50-70 متر للوحدات الفندقية